Site ve apartman yönetimlerinde aidat belirleme süreçleri ile yönetim planı değişikliklerine ilişkin yenilikler getirildi. 7 Mayıs 2026 Tarihli 7579 Sayılı Kanun ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan düzenlemelerin temel amacının; aidat artışlarında şeffaflığı sağlamak, kat maliklerinin karar alma süreçlerindeki etkinliğini artırmak ve yönetimlerin keyfi uygulamalarının önüne geçmek olduğu belirtiliyor.
Aidat belirleme yetkisinde yeni sistem
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35 ve 37’nci maddelerinde yapılan değişiklikler sonucunda aidat belirleme sürecinde nihai karar yetkisi doğrudan kat maliklerine bırakıldı.
Değişiklik öncesinde yöneticiler, yıllık işletme projesini hazırlayarak aidat tutarlarını belirleyebilmekteydi. Kat maliklerinin kısa süre içerisinde itiraz etmemesi halinde işletme projesi kesinleşiyor ve aidat tutarları bağlayıcı hale geliyordu. Bu sistem fahiş ve öngörülemeyen aidat artışları nedeniyle çok sayıda uyuşmazlığa yol açıyordu.
Yeni düzenlemeye göre;
↘İşletme projesi artık doğrudan Kat Malikleri Kurulu tarafından onaylanacak.
↘Kat Malikleri Kurulu tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa, yönetici yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilecek.
↘Bu geçici işletme projesi, mevcut işletme projesindeki bedeller esas alınarak hazırlanacak ve artış oranı yeniden değerleme oranını aşamayacak.
↘Yeniden değerleme oranının üzerinde bir artış yapılabilmesi için Kat Malikleri Kurulu kararı gerekecek.
↘Böylece yönetici, tek başına sınırsız aidat artışı yapma yetkisine sahip olmayacak; aidat artışının kapsamı ve miktarı kat maliklerinin denetimine tabi hale gelecek.
Geçici işletme projesi ve yeniden değerleme oranı
Kanunun 37’nci maddesinde yapılan değişiklik, geçici işletme projelerine ilişkin önemli bir sınırlandırma getirdi. Buna göre yönetici; çalışan ücretleri, sigorta primleri, yakıt giderleri, ortak alan elektrik ve su giderleri gibi zorunlu harcamalar için geçici bütçe oluşturabilecek. Ancak bu bütçede öngörülen artış oranı, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını geçemeyecek. Bu düzenleme ile aidat artışlarının objektif ölçüte bağlanmasının ve kat maliklerinin onayı olmaksızın fahiş aidat artışları yapılmasının önüne geçilmesinin hedeflendiği kaydediliyor.
Kat maliklerinin rolü güçlendirildi
Yeni sistemde aidat miktarının belirlenmesi artık yöneticinin tek taraflı iradesiyle değil, kat maliklerinin ortak kararıyla olacak. Aidatlarda yeniden değerleme oranının üzerinde bir artış yapılmasının gerekli görülmesi halinde yönetici, en geç üç ay içerisinde Kat Malikleri Kurulunu toplantıya çağıracak. Toplantı ve karar nisaplarında ise şu esaslar öne çıkıyor: İlk toplantıda sayı ve arsa payı bakımından yüzde 50+1 çoğunluk aranacak. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu ile karar alınabilecek. Bu şekilde belirlenen aidat tutarı kesinleşecek.
Yönetim planı değişikliğinde nisap kolaylığı
Torba yasa ile gelen bir diğer önemli yenilik ise yönetim planı değişikliklerinde oldu. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 70’inci maddesinde yapılan değişiklikle, toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için gerekli karar nisabı “beşte dört” çoğunluktan “üçte iki” çoğunluğa düşürüldü.
Uygulamada yönetim planlarının değiştirilmesi oldukça güç olmakta; yüksek karar nisabı nedeniyle birçok site ve apartmanda ihtiyaç duyulan değişiklikler yapılamamaktaydı.
Yeni düzenleme ile;
↘Yönetim planı değişiklikleri daha kolay gerçekleştirilebilmesi,
↘Yönetim süreçlerinde yaşanan tıkanıklıkların önüne geçilmesi,
↘Toplu yapılardaki yönetim organizasyonları daha işlevsel olması, bekleniyor.
Ayrıca kanuna eklenen hükümle, yönetim planlarında kanuna aykırı düzenlemelerin uygulanamayacağı açıkça ifade edildi. Böylece yönetim planlarının emredici hukuk kurallarına aykırı hükümler içermesi halinde bu hükümlerin geçersiz olduğu açık biçimde ortaya konuldu.
DÜZENLEMENİN PRATİK SONUÇLARI
Kanun koyucunun yeni düzenleme ile hedefinin kat maliklerinin yönetime katılımını artırmak ve aidat uygulamalarında denge sağlamak olduğu söylenebilir.
Özellikle;
↘Aidat artışlarının objektif kriterlere bağlanması,
↘Yönetimlerin keyfi uygulamalarının sınırlandırılması,
↘Kat maliklerinin karar alma süreçlerinde belirleyici hale getirilmesi,
↘Yönetim planı değişikliklerinin daha uygulanabilir hale getirilmesi, uygulamada önemli sonuçlar doğuracaktır.
Önümüzdeki dönemde apartman ve site yönetimlerinin işletme projelerinde ve yönetim planlarında yeni düzenlemelere uygun şekilde revizyona gitmeleri; kat maliklerinin ise toplantı ve karar süreçlerine daha aktif katılmaları önemli olacaktır.
DÜZENLEMENİN RİSKLERİ
Düzenlemenin kamuoyuna yansıyan anlatımında ağırlıklı olarak “fahiş aidatların önlenmesi” ve “kat maliklerinin söz sahibi olması” vurgulansa da düzenlemenin muhtemel uygulama riskleri de bulunuyor.
1. Zorunlu giderlerin karşılanamaması riski
Aidat artışlarının yeniden değerleme oranıyla sınırlandırılması, özellikle yüksek enflasyon ortamında ve günümüzdeki gibi ani maliyet artışlarının yaşandığı dönemlerde sitelerin gerçek giderlerini karşılayamamasına yol açabilir. Örneğin; asgari ücret artışları, enerji maliyetleri, güvenlik ve teknik bakım giderleri, sigorta primleri, büyük bakım ve onarım harcamaları gibi kalemler yeniden değerleme oranının üzerinde artabilir. Bu durumda Kat Malikleri Kurulu zamanında toplanamaz veya gerekli karar alınamazsa yönetimlerin finansal açıdan zor durumda kalabileceği değerlendirilmektedir.
2. Genel Kurulun toplanamaması ve yönetimin kilitlenmesi
Yasa, yeniden değerleme oranının üzerindeki artışlar için Kat Malikleri Kurulu kararını zorunlu hale getirmiştir. Ancak uygulamada birçok apartman ve sitede; toplantı yeter sayısının sağlanamaması, maliklerin toplantılara katılmaması, karar süreçlerinin uzaması halihazırda ciddi sorunlar oluşturmaktadır. Mevcut zorluklar da hesaba katıldığında yeni düzenlemeyle birlikte özellikle büyük sitelerde yüzlerce bağımsız bölüm bulunması nedeniyle karar alma süreçleri fiilen zorlaşabilir. Bu durum; personel maaşlarının gecikmesine, bakım-onarım hizmetlerinin aksamasına, ortak alan hizmetlerinin durmasına neden olabilir.
3. Popülist kararlar alınması
Yeni düzenleme aidat belirleme sürecini daha şeffaf ve katılımcı hale getirse de kısa vadede aidatı düşük tutma eğilimini artırabilir. Kat maliklerinin bir kısmı uzun vadeli bakım giderleri, deprem güçlendirmesi, teknik altyapı yenilemelerini gibi yüksek maliyetli zorunlu yatırımları erteleme yönünde oy kullanabilir. Bu durum özellikle eski yapılarda bakım eksikliklerinin artmasına ve ileride çok daha yüksek maliyetlerin ortaya çıkmasına yol açabilir.
4. Profesyonel site yönetimlerinde işleyiş sorunları
Büyük siteler, rezidanslar ve karma projelerde yönetim faaliyetlerinin yalnızca aidat toplama olmadığı malumdur. Güvenlik, teknik işletme, insan kaynakları, enerji yönetimi ve hukuki süreçler gibi profesyonel yönetim gerektiren alanlar bulunmaktadır. Sektör temsilcileri, sık toplantı zorunluluğu ve aidat karar süreçlerinin uzamasının profesyonel yönetim kabiliyetini zayıflatabileceğini ifade etmektedir. Özellikle alışveriş merkezleri, karma projeler, yüksek güvenlikli siteler ve teknik altyapısı yoğun rezidanslar gibi yapılarda maliyet yönetiminin daha karmaşık hale gelebileceği değerlendirilmektedir.
5. Uyuşmazlıkların artması ihtimali
Yeni düzenleme bazı uyuşmazlıkları azaltabilecek olsa da farklı türde uyuşmazlıkların ortaya çıkması da olasıdır. Değişikliklerin uygulanmaya başlamasıyla beraber toplantı usullerine ilişkin itirazlar, aidat artışının geçerliliği, yeter sayı tartışmaları, ikinci toplantı kararlarının iptali, geçici işletme projelerinin hukuka uygunluğu gibi konularda ihtilafların artması beklenebilir. Kat Mülkiyeti Hukuku uygulamalarında usul eksiklikleri zaten önemli bir dava sebebi olduğundan, yeni düzenlemenin ilk zamanlarında yorum farklılıklarından kaynaklanan uyuşmazlıkların artması şaşırtıcı olmayacaktır.
6. Yönetim planı değişikliğini kolaylaşmasının yan etkileri
Yönetim planı değişikliği için gereken nisabın beşte dörtten (5/4) üçte ikiye (3/2) düşürülmesi pratikte kolaylık sağlamakla birlikte bazı maliklerin müktesep haklarıyla ilgili sorunlar yaşanabileceği yönünde eleştiriler de bulunmaktadır. Örneğin; ortak kullanım alanları, otopark düzenlemeleri, ticari kullanım esasları, sosyal tesis kullanım kuralları gibi konularda daha sık değişiklik yapılabilmesi, azınlıkta kalan maliklerle çoğunluk arasında yeni ihtilaflara yol açabilir.
Sonuç
Ortak yaşamın sürdürülebilmesi için zorunlu giderlerin mutlaka karşılanması gerekmektedir ve düzenlemenin ardından oluşan “aidatların artmayacağı” veya “aidatların sabitlendiği” yönündeki algı giderilmezse düzenlemeden beklenen faydaların elde edilmesi zorlaşacaktır.
Yeni düzenleme şeffaflık ve kat maliklerinin denetimi hedefleriyle hazırlanmış görünse de uygulamadaki başarısı; kat maliklerinin toplantılara aktif katılımına, profesyonel yönetim anlayışına ve mahkemelerin yeni hükümleri nasıl yorumlayacağına bağlı olacaktır.